Місто Київ, Україна
Ринок офісної нерухомості в столиці перенасичений пропозицією. Достатня кількість приміщень в бізнес-центрах класу А і В пустують. В умовах конкуренції основним засобом збереження високої заповнюваності об’єкта є відповідність орендних умов, пропонованих власником. Орендодавцям таких об’єктів нерухомості слід бути готовими надати максимально лояльні умови оренди. Серед основних вимог орендарів до сучасного офісу є гнучкість планувальних рішень та наявність ефективних систем вентиляції та кондиціонування. Щоб забезпечити такі вимоги орендодавці повинні заздалегідь продумати шляхи прокладання всіх необхідних інженерних комунікації та розміщення обладнання. При чому, з одного боку необхідно забезпечити максимальний рівень комфорту і можливості розподілу загальної площі поверху на окремі приміщень, а з іншого – ефективно та економно керувати інженерними системами, які споживають велику кількість енергоресурсів.
Система диспетчеризації бізнес-центру «IRVA» побудована на базі SCADA-системи Arena AX від компанії Honeywell. Для об’єднання великої кількості обладнання системи кондиціонування, вентиляції, опалення, холодо-, тепло- та водопостачання на об’єкті встановлено три інтеграційні контролери Honeywell Hawk, які через свої інтерфейсні плати дозволять об’єднувати обладнання різних виробників з різними протоколами обміну даними.
Структурна схема системи диспетчеризації бізнес-центру «IRVA»
При проектуванні об’єкту були закладені принципи, які дозволяють орендатору максимально гнучко виконувати планування. Фактично крім ліфтового шахти, опорних колон, санвузлів і пожежних сходів на кожному окремому поверсі немає інших капітальних конструкцій. Кожен поверх рівномірно розбитий на зони контролю, в яких встановлені індивідуальні датчики температури, фанкойли для охолодження приміщення, радіатори для підігріву та повітропроводи системи вентиляції. Такий підхід дає можливість в подальшому налаштовувати роботу системи клімат-контролю в залежності від того, як буде розпланована площа поверху. Наприклад, орендар може забажати створити зону open-space або навпаки створити велику кількість окремих кабінетів. Таким чином, кожне окреме приміщення складається з однієї або декількох зон контролю мікроклімату. Для того щоб забезпечити комфортні умови в кожному приміщенні в залежності від режиму його роботи та уподобань людей, які там знаходяться, необхідно синхронізувати роботу системи кондиціонування і опалення у даному приміщені. Але кожна зона контролю у приміщенні працює незалежно. Тому одним із завдань автоматизації було створення гнучкої системи налаштувань, яка дозволить без перепрограмування контролерів автоматизації та залучення спеціалістів для редагування системи диспетчеризації, налаштовувати групи із зон контролю, в яких буде підтримуватися задана температура і налаштовуватися графік роботи.
Приклад стану груп клімат-контролю
Фактично в кожній групі можна створити індивідуальний графік роботи з комфортною температурою. Тобто під час роботи даної групи (даного приміщення) підтримується задана температура, а коли приміщення знаходить в черговому режимі усі засоби підтримання температури (фанкойли і радіатори) вимикаються для економії енергоресурсів. Слід зазначити, що у зимовий період при вимкнені системи опалення, температура приміщення може сильно знизитися та навіть стати критичною для системи опалення. Тому в кожній групі задається мінімальна температура чергового режиму, у разі досягнення якої, система вмикає опалення навіть у черговому режимі, для підтримання її на мінімальному необхідному рівні.
На схемі розташування фанкойлів інженер має можливість створювати та видаляти групи мікроклімату та вказувати, який фанкойл буде належати до необхідної групи. Кожна група автоматично отримує свій власний колір для легкого візуального сприймання на загальному плані.
На схемі розташування радіаторів можна налаштувати синхронізацію роботи радіатору з кожним окремим фанкойлом, який в свою чергу вже відноситься до однієї з груп клімат-контролю.
Для створених груп клімат-контролю задається незалежний щотижневий графік роботи з можливістю додавати виключення на випадок вихідних та святкових днів.
Окрім гнучкої системи клімат контролю на об’єкті застосовуються автоматизована система холодопостачання. Особливістю цієї системи є рекуперація тепла, яке виділяється при роботі холодильних машин для часткового підігріву води системи гарячого водопостачання (ГВП). Це в свою чергу дає можливість зменшити витрати природного газу у котельні для підігріву води.
Підсистема теплопостачання побудована з використанням газових котлів Viessmann. Теплоносій розподіляється по різним контурам теплопостачання (опалення, вентиляції теплових засів і системи ГВП). В кожному контурі встановлені датчики тиску та температури, за допомогою яких підтримується необхідні параметри теплоносія. Тиск підтримується за допомогою перетворювача частоти, який змінює частоту обертання циркуляційного насоса. Такий підхід дуже важливий, оскільки в системах підтримання мікроклімату застосовуються клапани встановлені на радіаторах і, у разі відсутності необхідності підігріву клапани закриваються. Таким чином змінюється гідравлічне навантаження на трубопровід і змінюється тиск. Без використання перетворювача частоти у такій системі відбувалася б зміна тиску, що негативно впливало на трубопроводи, а також відбувалася надлишкова витрата теплоносія і як результат – надлишкове використання енергоресурсів.
Температура в контурі підтримується за допомогою триходового клапану, який змішує прямий та зворотний теплоносії. Задана температура встановлюється в залежності від зовнішньої температури за температурним графіком, який можна редагувати.
Для забезпечення свіжим повітрям у бізнес-центрів застосовуються системи припливно-витяжної вентиляції з сучасними роторними рекуператорами. Для кожного поверху передбачено власну припливно-витяжну систему. В налаштуваннях припливно-витяжної системи можна задати графік її роботи, а також задати обмеження продуктивності роботи вентиляторів, які підключені до перетворювачів частоти. Це дає змогу гнучко змінювати витрату повітря та може бути актуальним у випадку, коли не має необхідності працювати на повну потужність. Наприклад, під час обідньої перерви кількість працівників в офісі як правило зменшується, тому свіжого повітря можна подавати менше. Це знову ж таки зменшує витрати енергоресурсів.
Водопостачання бізнес-центру також є важливою задачею. Для цього встановлено три насоси, один насос працює, а інші знаходяться у резерві. Частота обертання насоса змінюється перетворювачем частоти, таким чином підтримується тиск у системі, який вимірюється датчиком.
Комплекс заходів щодо економії енергоресурсів, які застосовується у бізнес-центрі «IRVA», дають можливість значно підвищити його конкурентну здатність.